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優質如廁體驗可提升物業價值

時間:2019-07-17 09:06來源:未知 作者:黃世孟 點擊:
廁所在各種類型物業中都有,包括家庭。但是如何打造優質的如廁體驗,如何進行保潔維護,是有很多學問的。

  

  原載于《現代物業·新業主》2019年6期/總第461期
 

  廁所在各種類型物業中都有,包括家庭。但是如何打造優質的如廁體驗,如何進行保潔維護,是有很多學問的。因此在我卸任臺灣物業管理學會理事長以后,承接臺灣衛浴文化協會理事長。臺灣衛浴文化協會于1999年成立,今年剛好20周年。今天我很高興能來分享:廁所到底應該如何貢獻物業資產價值?優質如廁如何提升物業價值?廁所如何設計與清潔維護?
 

  人性空間:無障礙環境、通用設計
 

  無障礙環境概念在1950年代,丹麥人卞·麥克遜(N.E. Bank-Mikkelsen)提出了正;瓌t的觀念,當這個概念在全世界普及時,我們經常在公共場所里看到它的國際標志。無障礙環境營造讓人通行無阻且易于接近及到達的人造環境,友善環境以物配合人,非以人將就物。在建筑的公共空間,日常中會進行一些改造。例如對演講臺進行改造,讓搭輪椅行動不便者,能不依靠別人的幫助,自己上來進行演講匯報,而不是靠別人幫助走上來,這就是對他的一種尊重,體現人性的尊嚴。再如在集會場所內,出入口附近設置輪椅者專用區,供行動不便者使用。另外還有很多供行動不便者使用的設備,例如無障礙標識、導視標識、浮凸標識、點字板、語音系統、觸摸地圖、閉路電話、電子布告欄、閃光門鈴、聽障者緊急疏散引導設備、通訊設備(電話)、飲水機、服務柜臺等。
 

  有一個名詞叫“通用設計”,指的是產品或環境之設計適用于所有人,而不需要修改或客制化!各位有興趣可以上網進行搜索,就可以看到很多鞋子、器具等的通用設計。還有一個專業用語叫做“人因工程”,我們今天藉由無障礙環境、通用設計、人因工程專業術語與觀念,來談要打造廁所,其實是一種精致、細致工程。
 

  衛浴文化:居家贍養、公共廁所與人性尊嚴
 

  衛浴文化是什么?因為公共商場、辦公室類型建筑,也許比較難以表達與說服,所以我們從更細節化的住家開始,從國情別、文化別的觀點,談談到底廁所環境應該是怎樣的。
 

  首先,我們住家的廁所環境,不必要的落差要盡量減少,如果有落差的應該盡量進行改造。門鎖也應該用容易使用的門鎖形式,浴室入口盡量無提高門坎,都是方便使用者能夠在家里面無障礙地行動。在居家衛浴的如廁、洗澡環境,近年來導入很多輔具,都是藉由通用設計,注重人性尊嚴。
 

  那什么叫做人性的尊嚴呢?我曾經在一本書里面看到這樣一句話:所謂人性尊嚴,就是人有能力自己照顧自己下半身的清潔,作為一個人下半身的清潔,需要靠別人協助的時候,其實是不太好的。所以我們的居家、高級的公共場所也是一樣,如何讓人的尊嚴能夠提升起來,這就是一個很重要的發展啟示。臺灣地區即將邁入高齡社會的居家,尤其是日常潔身的洗澡方面,常見高齡贍養院仍需配置兩個人幫忙一個人洗澡時,若反思在自己家中自己能照顧自己潔身與如廁,或者借助輔具能照顧自己沐浴或如廁,就充分顯現居家贍養改善衛浴環境之迫切性,也從居家廁所反映公共廁所面臨的建筑設計或環境改善的新課題。
 

  公共廁所:日本廁所設計、公廁展覽
 

  我在幾次日本的旅游中觀察到的案例,優質衛生間能夠提升物業的價值:
 

  第一,日本鐵路公司JR辦公大樓里面,廁所里有別于一般的洗手、洗臉盆,另外提供人們餐后刷牙的位置與器皿,衛生間增加清潔牙齒功能。依據未來廁所空間與設備的科技化趨勢,即將置入保健的量測設備與器具,廁所功能仍會繼續轉型與提升。
 

  第二,百貨商場里面的廁所環境如果做得好,將會對營業有所幫助。這個理念早在40年前就已經得到普遍遵循。相信很多女性朋友會非常認同,因為確實好的購物環境,衛生間真的很重要。我們看到購物中心里面有很多的廁所,運用不同的風格去營造特殊場所的特點,同時在廁所燈光照明、顏色等方面進行設計考慮,可以讓使用人感覺耳目一新。
 

  第三,日本羽田機場公共廁所獲得世界評比第一,正如日本“清潔匠人”新津春子所說:“永遠別輕視自己的工作!”這位日本清潔人員,打掃衛生間也掃到世界第一。
 

  第四,日本成田機場搭班機回臺時,巧遇機場通廊配置一處公共廁所。TOTO東陶公司把公共廁所的空間與便器,視為美術品、藝術品進行公廁展覽。公共廁所,過去設置位置盡量在遠遠的屋角,并視為不雅、易臟、異味的東西,今天卻擺在機場主要走道,通廊中間的位置,讓旅客現場可以深深體驗如廁,也可以觀賞并了解何謂優質的廁所環境。
 

  以上四件日本廁所設計、公廁展覽案例,給我極大的啟發?萍紕撛煨滦枨,優質廁所創造新商機,維護管理新到位,逆向思維的新趨勢。啟發的嶄新思維,才是正向的能力,可以提升物業價值。
 

  設計理念:廁所設計面向之功能與維護
 

  優質的廁所可以提升物業價值,廁所到底怎么設計和清潔維護呢?從以下幾方面進行介紹:
 

  蹲式與坐式之便器形式

  蹲式與坐式之便器,在東方大部分常見蹲式,在西方大部分已是坐式。雖是文化形成存在差異,但也提示了文化演變新趨勢。臺灣的公共廁所便器形式,逐年舍棄蹲式而采用坐式。不知大陸不久未來,是否也會有如此的發展趨勢?
 

  廁所地板平坦與高低落差

  蹲式便器廁間的地板如果抬高,則易造成有障礙環境。圖1中,左圖:樓層地板未降板,再裝設蹲式馬桶器具,地板高低不平(錯誤)。右圖:樓層地板事先降板,裝設蹲式馬桶器具,地板平坦(正確)。由圖1可以看出,前面講到不必要的落差最好不要有,所以安裝蹲式馬桶可以讓地面平坦,讓使用人有人性尊嚴,同時也可以避免意外發生。所以在建筑設計、結構設計的時候,蹲式便室應該采用樓層降板,保持地面能夠平坦。
 


圖1  廁所地板平坦與高低落差對比圖
 

  蹲式便器位置、尺寸與使用行為

  大便是個動態行為。便器設置位置須考慮每間的便室空間,尤其便器長方向的中心在線,雙腳適當的蹲置,雙腳蹲后距離前、后的墻面距離。為避免大便容易外溢便器,故采用加長型便器。圖2是臺灣衛浴文化協會與和成企業衛浴部門,一齊研究開發普及使用的加長型便器,加長便器更有利于大便運功。
 


圖2 加長型便器
 

  臺灣地區慢慢進入老齡化社會,65歲以上的高齡老人將會逐年增多,廁所里面需要設置很多的輔具,例如廁所里面設置倒T字形把手(圖3),以輔助高齡者上下蹲立。
 


圖3  倒T形扶手設置位置與尺寸
 

  廁所便室內的蹲式便器頭朝外,還是便器頭朝內?這兩種的便室便器的建筑設計,對使用者如廁時容易產生不安全感。便室中的便器擺設位置,門扇設置位置與開啟方式,建議使用如圖4這種側向開門的方式,側跨便器的建筑設計。
 


圖4  便器頭設置方向與便室門扇開啟方式
 

  小便器之形式與清潔維護

  男廁小便器落地面上(落地型),清潔工比較不容易進行打掃,便器周邊容易留有很多清潔死角。尤其男性小便時經常尿液容易外溢,沾污小便器下面的地面,如果把小便器提升起來(銜掛型),地面平坦容易打掃,這樣更加方便后期清潔打掃。
 

  小便器位置結合室內照明

  小便器皿面上,需有明亮照明,照明器具宜設置在小便器的正上方。男性小便器廁所建筑照明燈具位置,經常設置在廁間天花板中間位置,造成如廁者的小便器皿上,則是投射自己身影。建議照具應照亮小便斗器皿面,容易觀察尿液顏色,養成小便外溢習慣。同理言之,男女廁所的洗手臺,照明器具設置位置,重點照明用戶的臉與手,不在照亮廁所空間。
 

  廁間門扇常開或常關

  廁所內便室的門扇采用常開或常關,僅需簡單調整門扇門鏈,即可保持常開或常關狀態,因此這是建筑設計一項重要決策。圖5表示從遠處即可簡易辨識便室有無使用狀況,圖6則需要走近便室前敲門,或詳觀門鎖開關狀況,才知便室實際使用狀況。
 

   
圖5 日本關西機場門扇常開
圖6  臺北松山機場門扇常關

 

  衛生紙丟入馬桶或垃圾桶

  如廁衛生紙,使用完以后放置在什么位置,也是需要提醒和教育的。必須清楚了解何謂衛生紙、面紙、擦手紙、衛生棉等區別。廁所里面張貼倡導標識,指導便室內使用衛生紙,可以放心丟入便器馬桶,不要丟入垃圾桶。衛生棉要丟入專屬的小桶里面。面紙、擦手紙不能丟入馬桶,可以丟入靠近洗手盆位置的垃圾桶。
 

  多功能廁所的樣態

  多功能廁所顧名思義,廁所內擁有越來越多的功能,除了提供行動不便者使用外,也提供親子便利使用。廁所內的便器種類與水平,譬如新增人工肛門洗凈器、更衣站墊等設備外,同時也增設許多便利使用的輔具產品,強化更能人性化的服務。
 

  免治馬桶與便器科學

  免治馬桶原為病人病理醫療器具,現轉成常人生活便利且保健的療養器具。免治馬桶逐漸普及于臺灣公寓大廈、大飯店旅館與公共建筑,尤其邁入高齡社會對于老年人,免治馬桶是居家贍養一項寶物。依此推之,公共廁所的便器,何時須提升改裝免治馬桶,即成為廁所建筑設計一項挑戰課題。
 

  廁所保潔的器具貯藏

  為了方便保潔人員打掃,方便收藏打掃的器具,應該設置打掃工具儲藏空間。
 

  不奢侈且人性化設備

  可以在廁所中設置人性化設備,例如女廁所中的換衣、換褲、換鞋等需求的活動踏板。
 

  行動不便者廁所細部設計

  無論使用手動輪椅或電動輪椅,行動不便者廁所基本配置器具、門扇開口方向與廁所空間尺寸,建議必須符合圖7所示標準。
 


圖7  行動不便者廁所設計空間建議尺寸
 

  人工肛門污物盆

  臺灣地區正在試點公共廁所安裝人工肛門洗凈器、污物盆。推行這方面有利于高齡、超高齡、行動不便者出門遠行。廁所建筑設計人工肛門洗凈器、污物盆應該注意以下幾點:1、在行動不便者廁所內可以加裝人工肛門(Ostomate)污物盆,以利帶有人工肛門或人工膀胱的患者使用;2、該盆上最好配有沖洗用溫水混合龍頭,其下方要有腳踏式垃圾桶可供丟棄便尿袋;3、可提供尿布臺或婦女更衣臺,提供三種多功能使用。(如圖8)
 


圖8  設置人工肛門污物盆廁所的空間平面圖
 

  性別觀點的廁所設計

  女性從業員比較多的辦公場所廁所建筑設計,需提高廁所便器數量。因為女性朋友上廁所的時間比較長,以至于經?吹脚詭抨牭那闆r。表1所示日本與中國臺灣地區公廁內小便如廁時間比,即可詳知廁所建筑設計,男廁所和女廁所建筑面積或便器數量,應非相等,須重視對女性如廁的公平性,在這方面仍需繼續改善。
 


 

  高齡社會便器的輔具

  重視高齡社會的公共廁所設計,便室內逐漸增設許多的輔具,譬如圖9所示的蹲式或坐式便器。公共廁所男性小便器,設置方便年老人員放置拐杖的裝置。其實此種輔具的另一功能,很多男性有小便排放困難的癥狀,如果你的胸部能有輔具作為新支撐點,排尿時雙腿肌肉稍微能夠放松,確實助于更容易排尿(圖10)。一般排尿正常人很難理解和感受輔具的功能,如同人行道上設置黃色導盲磚,就是為弱視的人更容易辨識之功能。
 

 
圖9  便室輔具:協助下蹲、下坐與站起立


圖10   男性小便器的輔具:設置可以傾靠的扶手,以利前列腺腫者、高齡者及身障者方便使用

 

  清潔維護:廁所維護使用之技術與教養
 

  廁所怎么清潔維護,是物業管理清潔中的重要工作。臺灣衛浴文化協會在2018年為臺北市政府環保局提出廁所清潔作業手冊建議,指導與改善臺北市公共廁所。同時舉辦培訓廁所清潔工作人員,指導怎么打掃廁所?清潔頻率如何訂定?清潔工具怎么選用?這都是大學問。下面我只選擇公廁精進計劃,重點項目來說明:
 

  臺北市政府公廁精進計劃內容

  1、便器清潔頻率不足讓污物殘留過多

  2、便器清潔工具不當讓污物殘留

  3、便器清潔劑不適當讓污物殘留

  4、地板清潔頻率不足讓污物殘留

  5、地板材質不易清潔易讓污物殘留

  6、地板潮濕積水易滋生霉菌及結垢

  7、地板清潔方式不當讓污物殘留

  8、污水管路施作不當讓異味外溢

  9、便器規格尺寸不佳讓污物易外溢

  10、便器施作工法不當易讓污物殘留

  11、廁間隔板材質不佳易讓污物殘留

  12、衛生紙垃圾桶異味外溢

  13、洗手盆(臺)規格不當易濺水,臺面及地面積水滋生霉菌

  14、洗手水栓規格不當易濺水,臺面積水滋生霉菌
 

  因受限時間,無暇針對前述14項公廁保潔作業要領,展開更詳細的說明。僅選擇“便器清潔頻率”一項,補充說明如下:
 

  臺灣衛浴文化協會完成《臺北市公廁保潔清潔維護指南手冊》,涉及范圍包括主要出入口、公廁室內地坪、洗手便盆、馬桶、小便器、工具間等場所。關于便器清潔頻率,我們過去委托保潔公司的合同(或稱合約),經常對清潔頻率只規范每周清潔幾次、每天清潔幾次,但對于廁所高峰或低峰使用時段,完全無顧及清潔頻率與次數的規范。究竟“周一、三、五這樣,還是周二、四、六那樣”?還是應該區分上午、中午、下午?這就是不理解使用次數與清潔頻率之關系。
 

  譬如,臺北市市場公共廁所集中在上午尖峰使用時段,因此制式的每隔一小時清潔一次的合同規范,有問題?梢愿某缮衔缑咳昼娗鍧嵰淮,下午兩小時清潔一次,能夠更高明維持公廁的清潔。臺北市政府就在公共廁所推行智能化,考慮安裝廁所使用次數監測設備,監測使用頻率的高低,實現行動保潔與質量管理。其次,我深深地覺得,真正要提升廁所的質量,在于清潔廁所的那個人,認知服務與用心態度,才是重要關鍵。換言之,10%的知識+10%的技術,還有80%為顧客著想的將心比心。
 

  《臺北市公廁保潔清潔維護指南手冊》我們提出了很多意見,譬如廁所設計與保潔,應該如何改進;廁所應該建立評鑒制度,如何舉辦定期評鑒?臺灣衛浴文化協會配合各縣市政府,辦理公廁評鑒與表揚頒獎。
 

  期望今天我主講的廁所建筑設計和清潔維護課題,能說服您相信,優質如廁環境可以提升物業價值。
 

  現場互動
 

  提問(吉林工商學院物業管理專業老師):我們學校開設物業管理專業,但是在東北地區,很多物業管理專業的思想和辦學還不夠先進。作為高校應該如何去培養物業管理方面的人才,或者說是怎樣通過與企業合作去培養人才比較好?
 

  黃世孟:我在臺灣大學、臺灣科技大學、臺北科技大學、臺灣師范大學兼任教授,所以你的問題我很能理解。首先,高校里面的老師,如果不是屬于物業管理相關行業,需要主動提升自己的能力,應該自己努力學習。其次,許多老師一定要從業界有經驗的公司中來,讓業界有經驗的人也能成為學校里面的老師。再次,物管行業要深化到其他相關領域里面,我個人認為這個很重要。物管到底怎么管?在臺灣和大陸時間都還比較短,應該多向其他的領域學習。
 

  宋有興(現代物業雜志社社長,云南省物業管理行業協會會長):我補充幾個建議:
 

  第一,一定要在課程里面加強實用性部分,就是實操和物業管理實驗的動手能力方面密切相關的部分,這樣對提升物業管理學生的質量會比較有幫助,減少一些屬于研究生課程方面安排。
 

  第二,跟黃老師的建議是一樣的,學校里面的老師一定要加強學習。這個聽起來一般會讓人很沮喪,F在學校里面的學生畢業以后留在本校當教師,這種教學方式,我不去比較其他的好處,但是至少是有一個地方是有弊端的,那就是物業管理是非常強調實際工作能力,而這種留校教師沒有實際的物業管理工作經驗,教出來的學生問題比較多。
 

  第三,學生參加社會實踐的機會表面上看是有的,實際上是放任不管。這能叫實習嗎?讓他早一點踏入社會,他有機會嗎?沒有。這只是一種缺少有監督和有意識的安排,應該給學生安排相應的機會到企業里面去實習。
 

  提問【黃安心,國家開放大學(廣州)廣州市廣播電視大學管理學院院長】:現在很多新建的寫字樓。如何能使整棟寫字樓做到全生命周期的維護保養?物業管理公司在維護保養中能起多大作用?
 

  黃世孟:臺灣目前正在推行建筑物長期修繕計劃的擬定與經費編列到位。經費不到位,計劃再好也不行,但是要有計劃才能爭取經費。不管單一業主還是政府公共建筑,長期修繕計劃預算一定要稍微到位,之后遇到問題發生或者是缺陷再記錄下來。公寓大廈的業主很多,物業管理公司就會希望公寓大廈的區分所有權人大會,提供該棟建筑物的長期修繕計劃,在大會里面通過。幾年后可能會需要修繕、資金需要到位。建筑物的全生命周期的保值增值實際上是個認知問題。
 

  作者為臺灣物業管理學會名譽理事長,臺灣衛浴文化協會理事長。2019現代物業發展論壇“寫字樓物業資產運營與管理”現場報道,編輯/艾君


 

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