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物業管理人物志:石永

時間:2020-04-14 18:43來源:《現代物業·新業主》 作者:石永 點擊:
2002年6月加入蘇州市東吳物業管理有限公司(以下簡稱“蘇東吳”),2002年至2008年任職于蘇州市東吳物業管理有限公司市場部,從事市場開拓工作。2009年10月擔任副總經理職務,2018年擔任常務副總經理,協助董事長、總經理處理日常管理工作

原載于《現代物業·新業主》2019年12期/總第479期



石永

  人物履歷:

  英國皇家特許測量師、高級經濟師、物業管理師,中國教育后勤協會物業管理專家庫成員,蘇州大學MBA。

  2002年6月加入蘇州市東吳物業管理有限公司(以下簡稱“蘇東吳”),2002年至2008年任職于蘇州市東吳物業管理有限公司市場部,從事市場開拓工作。2009年10月擔任副總經理職務,2018年擔任常務副總經理,協助董事長、總經理處理日常管理工作。

  現任蘇州市東吳物業管理有限公司常務副總經理、蘇大教服集團副總裁。

  生涯重要管理項目

  蘇州城市生活廣場

  蘇州城市生活廣場位于蘇州平江新城北部,廣場占地面積約3.3萬平方米,總建筑面積約36.8萬平方米,最大建筑高度為180米。業主單位是蘇州城投公司。該項目由裙樓1-7層、塔樓A(8-38層)、塔樓B(8-41層)及地下建筑(B1-B3)四部分組成。建筑內含行政服務中心、商業、寫字樓、酒店式公寓四大板塊,是一座以超高層建筑為主體的城市行政商業綜合體項目。2018年1月1日塔樓交付使用,至2018年4月28日商業開業,即36.8萬平方米全面開業。

  商業占據地下一層部分區域及裙樓1-5層,總面積約4.2萬平方米,目前已經引進大型著名品牌商業機構入駐,涵蓋衣、食、住、行等方面,以帶動整個綜合體項目的商業運營。

  寫字樓占據A塔樓8-38層,總面積約8.1萬平方米,酒店式公寓占據B塔樓8-41層,總面積約8.8萬平方米,共1,404戶。地下總建筑面積約8.7萬平方米,共3層,包括商業、人防、設備用房。地面機動車停車位32個、非機動車停車位305個,地下機動車停車位2,091個、非機動車車位2,002個。

  行政中心占據裙樓1-7層,總面積約6.8萬平方米。目前,行政中心日客流量約為6,000人次/天。行政中心設施設備先進完善,辦公區域、服務窗口相比其他行政中心更多,能為廣大群眾提供一站式服務。蘇東吳提供24小時不間斷服務。

  前期介入較早,把握問題全面。在分管該項目運營時,石永推動了項目物業管理前期介入服務,在項目建設施工期為建設單位提供運行維護建議和策劃方案。規范完整的承接查驗服務,對施工中不到位情況進行詳細排查,配合施工單位進行整改,為保證項目安全穩定運行奠定基礎。配合建設單位進行項目交付。協助入駐單位進行搬遷,并進行二次裝修管理。

  在正式服務期內,蘇東吳提供公共客戶服務、房屋共用設施設備運行維護管理、清潔管理、園林綠化養護管理、安全防范等綜合性物業服務。

  運用信息化管理,提高管理水平。蘇東吳通過物聯網管理平臺的實時監控,將超高樓層樓宇自控、視頻監控、安防管理、消防管理以及人員管理方面的各類信息數據匯總,并將經過數字化分析得出的結論轉化為實時運營策略,推動項目物業管理數字化、智能化,降低運營投入,提高管理效率。

  主動服務助推政府效能。在服務過程中,蘇東吳的工作人員承擔了大量的服務保障職責,通過良好的主動式溝通,保障辦事群眾更便捷、舒心地在四大中心辦理事務,提升政府機關服務體驗。其難點在于由于人流量大,人員復雜。

  先進的管理手段/方法

  PDCA管理法:主要用于提升項目管理人員和一線員工工作的有效性,凡事形成一個閉環,從“計劃”到“執行”、“檢查”、“反饋”,培養物管人員良好的思維習慣和工作習慣。

  平衡記分卡:項目管理層,尤其是項目經理應該掌握該項管理工具。通過對“財務”、“顧客與市場”、“內部管理”、“學習與成長”四個板塊的目標管理和過程控制,可以有效提高項目績效管理水平。

  SWOT分析法:通過對內外環境的分析,從優勢劣勢兩方面的比較,推斷得出項目管理的得失利弊,促進選擇合理的決策措施。

  此外,像5S、6T等管理方法,蘇東吳智慧物業信息化、物聯網等管理手段都在日常管理中學習和采用,提升了項目科學管理水平。另外公司微信公眾號還推出了《總經理談管理》系列文章,將管理學原理、科學管理方法等方面融合了具體管理實踐進行演繹。向基層管理人員輸送科學管理的知識和技能。

  管理過程中的困難

  石永說,一般來講,項目運營的初期會遇到不少困難。首先是人員的不穩定,一些招聘過來的人員對項目的適應性較差,流動性較大。這時候就要發揮大公司的優勢,可以直接從總部選派管理人員來支撐團隊,做前期支持;經過一段時間新項目的隊伍穩定之后,再逐漸將管理權移交給項目管理班子。這樣能有效地解決初期人員的問題。

  外地項目運營難度更大。蘇東吳按照事業部的模式進行區域集中運營,提升集約化管理的實效,發揮項目管理、市場開拓、品質建設、隊伍建設等多方合力。

  另外一個困難是一些招聘來的管理人才有企業文化氛圍的認同問題。“我們企業比較注重文化的融合,通過讓新進的經理人進行企業文化學習,如參與各類活動,逐步建立對企業的認同感和認可度,不斷提升在企業的歸屬感和獲得感。”

  最有效的管理理念/方法

  大道至簡。石永認為管理盡管是一個系統的工程,但是它的基本原理、運行規則、主要規律都是有跡可循的,作為管理者應該深入淺出,在千頭萬緒中抽絲剝繭,達到“大道至簡”的目的。

  他也很推崇在物業項目管理上使用5S管理方法。他說:“很多人都會把5S管理簡單地認為就是一種‘搞衛生、整理東西’式的方法,這是很片面的。”5S盡管有“整理”(Seiri)、“清掃”(Seiso)這樣看似很普通的工作,但是緊隨在它們后面的兩個“整頓”(Seiton)、“清潔”(Seiketsu)卻是一種管理層次的上升,達到一種秩序化、規范化的層次。最后是“素養”(Shitsuke)則顯示的是通過前面4個S的努力,達到提升員工素養的目的。“一屋不掃何以掃天下?作為服務行業,物業項目的辦公室、客服中心、工程部、保安室、保潔員休息室等,都是展示物業管理企業的形象、拉近與業主客戶心理距離的平臺。如果我們的工作場所亂七八糟、員工形象邋里邋遢,怎樣去贏得業主和客戶對我們的信賴和尊重呢?”

  石永說,在工作中發現管理的制度、管理的方法有很多,也組織了很多學習活動,但是在應用的過程中卻不盡如人意,這也是行業通病。“現在,仿佛只能靠一些內部考核、外部評審才能提升大家對科學管理的熱情。”因此必須重視改變員工的管理素養問題,讓大家通過做到5S,夯實自律、自動、自發、自教、自達的管理基礎。

  對于企業的中高層管理干部,推動他們“系統思考”,提升大局意識和系統思維,看問題、想事情、做決策都有一個比較宏觀、全面、嚴謹的角度,減少部門之間的扯皮和內耗。石永說:“今年我們公司中層以上干部集中學習了美國管理學家彼得·圣吉的名著《第五項修煉》一書,提高大家系統思考的能力和水平,我本人也受益良多。”

  建設“以文會友、以文育人”的企業文化

  石永說,企業文化建設看上去很普通,每個企業都在做,但具體定做什么,怎么做,不容易。蘇東吳的企業文化建設已經走過了十多年的歷程,在激烈的市場角逐和穩健的內部建設中,發揮了不可替代的作用,形成了公司的文化自信。公司的使命、愿景和價值觀來源于母公司——蘇大教服集團的文化體系,隨著公司事業的不斷發展而逐步完善和穩固。“受蘇大教服集團的文化體系的影響,我們的企業文化對外‘以文會友’,對內‘以文育人’,實現‘文化強企’目標,走‘文化自信’之路。”


給員工最大的“福利”就是促進員工的成長
 

  隨著近幾年蘇東吳逐步服務國際物業項目,也開始走“國際化”道路,走出國門學習FM(設施管理),參與國際標準翻譯,與世界跨國企業戰略合作等,也體現了蘇東吳務實穩健的企業文化特色。

  現代企業建設提倡“以人文本”,包括以客戶為本、以員工為本。石永認為,蘇東吳給員工最大的“福利”就是促進員工的成長,提升其專業技能和職業素養。歷年來,積極建設學習型組織,分三級開展員工培訓,不斷組織員工學習并考取專業資格和資質證書,鼓勵員工進行學歷提升和再教育。2019年還與蘇州高博學院聯合辦班,推動員工繼續教育工作。在內部平臺的共享方面,開發了“蘇東吳遠程教育”App,讓每個員工尤其是公司總部以外的員工能享受學習的紅利。

  在基層管理上,挖掘培訓1,000多名一線業務“指導員”,充當起基層培訓師的角色。石永說,近幾年,一些之前離職的員工和管理干部陸續“回歸”到公司,因為企業一直以來堅持將心比心、以誠待人,而且一直把企業的管理資源積極向員工傾斜。


 

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