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楊杰:物業管理要提高機電設備管理能力

時間:2020-04-14 18:44來源:《現代物業·新業主》 作者:益清 點擊:
機電設備管理是超高層建筑管理的基礎內容,也是核心內容之一,項目機電設備要做到可靠、高效、智能化,設計、施工、調試、運維每個環節都至關重要。

原載于《現代物業·設施管理》2019年12期
 


楊杰
 

  機電設備管理是超高層建筑管理的基礎內容,也是核心內容之一,項目機電設備要做到可靠、高效、智能化,設計、施工、調試、運維每個環節都至關重要。在這其中物業管理的水平也很關鍵,但是現狀并不盡如人意。

  世茂集團研發設計管理中心機電負責人楊杰,是一位經驗豐富的高級工程師,參與了由世茂集團開發的許多LEED地標項目的設計。在專訪中,楊杰從工程師的角度與《現代物業》共同探討了項目機電設備在生命周期各個環節的要點,也為物業管理人員在后期運維方面提出了專業建議。

  《現代物業》:您設計一座大廈的機電節能管理體系的基本思路是什么?重點要掌握或抓住哪些部分?

  楊杰:這是一個老生常談的問題,F在的開發項目,特別是世茂集團的開發項目,很多都是綜合體,一個項目里面包括了商業板塊、辦公板塊等很多業態,設備能耗、管理平臺等方面都是難題。我們的思路:

  首先會按照業態大致分類。因為業態不僅是建筑功能的一種區分,還有后期運營管理的分別。比如酒店有酒店管理公司來運營,而商業和辦公樓宇由世茂集團自己的物業管理公司在管理,是各自獨立的管理方式。所以我們在建設機電節能管理系統時,從管理方式上就要將機電設備系統分開,相對獨立。

  其次,樓宇系統里包括很多部分,比如空調、給排水、強弱電、智能化、電氣、消防,都是機電方面關注的重點。每一個項目其實首先都要把這些點展開,就和讀書一樣,先把書讀“厚”了,然后再把書讀“薄”。每個系統都有很多點需要考慮。第一是項目的定位,根據項目的特點和定位來配置相應的系統及產品。比如項目里面有電影院,空調形式可能會選風冷熱泵;如果是5A級辦公樓,可能會配專用的VRV空調系統。每個項目都有自己適配的系統。第二是依據項目的檔次以及對標項目的參照做考慮。

  每個系統做好以后,還有一個能耗管理系統,原來叫樓宇自控系統(BAS系統),現在慢慢會轉變到更加深入的IBMS系統,把所有的系統都嫁接在平臺上,用整個平臺去管控項目,甚至現在有些項目我們也在考慮嘗試用三維建模的方式來展示電梯運行狀態、空調運行狀態、用電情況、水功能運行情況等,在這個三維平臺里比較形象地展示出來,就能高效地發現問題,快速得到一些相關數據,操作方式也比較人性化。


智能化綜合管理可視化平臺
 

  《現代物業》:機電設備管理可以說是超高層建筑管理的基礎內容,也是核心內容之一,在國內發展也相對成熟。您認為,除了目前常見的應用節能設備、智能管理系統、節能系統之外,還有哪些可以持續挖掘的節能管理空間?

  楊杰:這個問題也是我們做每個項目時一直不斷討論和追求的。目前來說,使用LED燈、熱回收系統,或者一些高效的設備都是常規的節能措施。但是一個項目如果想做好,不僅要在設計維度做好考量,成本維度的把控也很重要。比如,現在冷機上也有運用磁懸浮技術的,但它是一個新的技術,從技術本身來看能耗確實比較低,但是它的成本也很高。往往這個時候我們還是要比選一下,和傳統的冷機綜合對比之后選擇更適合的方案。

  所有的點,按照不同項目的特點都有一個試配性,但是要怎么適配到這個項目上去,與功能設計、定位、設備、成本以及后期的運營管理能力都有關系。有好多好的系統,物業運營管理能力不足的話也可能達不到預期的效果。特別是現在物業管理水平還有待提高,好的物業管理人員是最終效果的一個保證。


建筑運維組織正在智能化轉型
 

  《現代物業》:我們常說設施設備的運維是建筑和物業管理的一個核心內容,但是社會上很多人都有一個偏見,認為物業管理就是常規的保潔、綠化、安保,實際上沒有看到設施設備持續健康的運維帶給建筑和物業的價值,F在專業技術人才十分緊缺,這點您可能深有體會。

  楊杰:是的,物業管理水平的提升非常關鍵,目前的狀況不盡如人意。很多情況下,我們花半年或者更長的時間對物業管理人員進行培訓,培訓完成之后他知道系統怎么去運行,怎么去看數據,怎么進行調試,但是半年以后他可能就被其他公司挖走了。這是一個現實情況,F在我們也在想,盡量能夠靠系統本身的自動化和智能化來達到我們的設想,而不是把所有的最終操作都交給物業管理人員,或期待他們提高管理水平來保障設備的運行。當然智能化到底能達到的效果目前還有待提高。我參觀過很多項目,實際上從設計定位到施工調試再到采招成本的控制都做得比較好,但是到運維管理階段也有自己運維管理的一套邏輯。比如冷機設計時是6℃溫差,7℃~13℃或者6℃~12℃,但是實際運營時冷凍水的供回水的溫度不是按照設計原來的設想去調整,可能會為了節能而把溫度提高。

  《現代物業》:除了人才問題,從工程師的角度,針對物業管理的設施運維需要向業內人員呼吁什么?

  楊杰:我也經常和我們的物業管理同事交流,我深切地感受到一線的物業管理同事,其實并不是大家普遍認知的只是簡單操作或者維修的角色,實際上他們面臨的壓力也很大,設備運行中會有一些不可避免的問題,他們可能要面對租客或者業主的投訴。但是在實際工作中,他們會有一些自己的辦法,在不對系統構架進行大改動的情況下有一些小的解決辦法,這些辦法是他們在不斷地實踐探索過程中得到的,也是他們能力的體現。所以除了人才問題以外,物業管理想要做好后期運維,很多時候需要物業管理從業者多和其他部門溝通,比如設計部門、工程部門等。如果能夠對這個系統的了解更深,就會在平時的物業管理工作中更高效。這是我站在我這個部門的角度去看物業管理的一個想法。

  《現代物業》:能源管理在LEED認證項目中占有重要的位置。一座建筑想要獲得LEED認證,它的機電系統需要進行多大幅度的調整?

  楊杰:我們現在只要是新建的定位比較高的項目都會進行LEED認證,有一些項目已經拿到了LEED認證。進行LEED認證的邏輯首先是項目定位需要,然后會找相應的顧問來幫助做分析,認不認證都會有一個增量成本分析,以此來判斷該項目是否進行LEED認證。但是從我們現在這幾個項目來看,實際上進行LEED認證肯定會有對機電系統的增量,但是沒有想象中那么大。

  在進行LEED認證過程中,也會有調整和提高的方面,比如空調的過濾。原來樓層的基礎空調過濾有自己的邏輯,LEED認證有過濾等級要求,我們要復核一下是否滿足這個要求,如果原始設計不滿足就會有增量。再如雨水管理,在室外通常是流到綠地中或者通過鋪設透水磚、增設雨水調節池來達到LEED認證的得分要求。當然選擇的組合形式需要考慮很多方面,最終做到既能符合認證要求,又能達到控制成本的需要。這不僅是機電專業的問題,還和景觀有關系。有一些建筑室外室內都能做雨水調節,如果空間足夠就可以放到室內去做,需要根據建筑不同的特質做系統的遴選。LEED得分體系有很多的點,我們會找出必須要做到的點有哪些,可以做到的點有哪些,最終得出適合我們這個項目的得分方式,F在綠色電力也是LEED認證的得分項,但是綠色電力對我們的整個項目來說是沒有任何實際意義的,我們也不會為了拿分而選擇綠色電力,寧可去做一些可再生能源的系統或者在別的點去拿到這些分數。


LEED V4評價體系
 

  《現代物業》:新建建筑的機電設備要想達到最佳狀態,需要進行縝密的調試。但時間過長的調試又會影響商業項目的開業。您在實踐當中是如何處理調試周期問題的?

  楊杰:每個項目都會遇到這個問題。項目的機電設備的可靠、高效、智能化,是從設計施工到運行維護都分不開的,您提到的調試就是施工調試中很重要的一點。即使把所有的系統都架構好了,調試不出來其實也是等于零。

  調試周期和項目進度以及供應商對機電總包的管理都有關系,我們現在也有第三方專業公司來檢查到底節點是否達到要求,包括功能性檢查、設備運行狀態檢查、智能化檢查等。功能性檢查就是看設備有沒有達到原來設定上所要求的功能;設備運行狀態檢查,比如空調的風管施工完成后,風口風速和風管里的風量都有設計要求,如果其中一個風管漏風,肯定就達不到設計訴求,這種情況就需要做一次檢查,然后進行調試。在商業項目中,智能化的調試是最后端的,往往一些項目在開業節點前很短的一段時間內就要做好智能化調試,確實壓力很大,也會有一些問題,但是很多項目開業前以及開業后3-6個月都會進行運營檢查和調試,從而及時發現問題并進行相應處理。

  《現代物業》:當前物聯網和人工智能在建筑和物業管理當中應用也越來越廣泛,在您的實踐當中,物聯網設備使用的普及程度如何,您對使用物聯網設備是怎么看的?

  楊杰:物聯網話題雖然很熱,但是對我們來說也是一個新的課題。我們現在確實也在做一些相關的事情,世茂集團專門成立了一家物聯網科技公司,自主研發系統、平臺甚至是設備,希望在我們的酒店、商業、辦公、住宅各個業態里面都得到應用,然后把所有的運營數據,比如停車數量、進出時間、人流量、繳費情況甚至是酒店的客流控制,都放到平臺上來進行數據的監測和管控。

  《現代物業》:目前業內對物聯網的應用分為兩種,一種是由第三方科技公司研發,另一種就是自己研發。也會出現一些問題:第三方科技公司研發的軟件和設備可能會形成一些信息孤島,沒辦法進行有效對接;而自主研發投入的成本非常大,只有實力強勁的公司才能做到。

  楊杰:對。我們是自主研發,目前已經有一些項目在應用。人工智能、物聯網是我們國家的一個發展方向,很多地方都有智慧城市、智慧社區的需求,包括現在很多項目在拿地時就已經有這方面的要求。大的方面會對接市政的需求和政府部門的網絡,小的方面從住宅類產品中都能有體現,比如一些智能家居系統,用手機或者專門的觸摸屏設備就可以進行控制。不同的物業場景里面都有應用。

  《現代物業》:在進行能源改造的時候,怎樣去有效溝通,平衡業主、開發部門、物業管理各方的利益和訴求?尤其是既有建筑部分。

  楊杰:對于既有建筑來講,以前的系統或許沒有現在智能,或者是因為以前的各種問題造成了現在不太節能的情況。首先要做一個調查,把最關鍵的、問題最多的點梳理出來,然后進行成本分析,作為改造的依據。另外,物業管理部門在運行過程中,可能存在實際收上來的錢還沒有花掉的多,因而也會有改造的訴求。比如計費改造或電表改造,一些商業項目會忘記交電費,因為以前是預付費,物業管理方需要先掏錢墊付,就會有逾期交費不及時的情況發生,F在的電表從設計開始就是預付費的形式。既有建筑不是這種電表,如果進行改造,一方面會引入第三方免費提供新的電表,和物業管理方按照一定比例進行分成;另一方面也會從房地產開發的角度,去申請一筆資金給到物業管理方。

  《現代物業》:您認為下一階段機電設備管理發展的大趨勢是什么?

  楊杰:我有一個比較深的體會:設計指標的由來可能是公司自主制訂的標準,也可能要借鑒其他對標項目的數據,還要符合國家的相關節能規定等。設計的數據是否符合項目,數據的準確度或適配性是非常重要的,因為設計數據是一切的基礎。中國大部分的項目,之所以能耗高,也是因為在實際運行中冷機原本是三臺卻只開了一臺,變壓器負荷率只有30%、40%,和設計的不一樣。機電管理首先要從這方面做一些思考和總結,看一看通過大數據的統計是否能把一些指標降下來,從根源上就避免后期運營能耗的增大。新的項目在不斷出現,既有項目越來越多,既有項目的改造和升級都會面臨這些問題,都是機電管理,包括設計管理、運營管理中越來越重要的方向。

  本次采訪得到了美國綠色建筑委員會(USGBC)、綠色事業認證公司(GBCI)北亞區的幫助


 

(責任編輯:django)
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