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物業管理人物志:何謙

時間:2020-04-14 18:45來源:《現代物業·新業主》 作者:何謙 點擊:
2012年11月至今,聯合創辦云南懿文物業服務有限公司,任執行董事......

原載于《現代物業·新業主》2019年12期/總第479期
 


何謙

  人物履歷:

  1988年12月-2004年3月,在某行政機關工作,歷任辦事員、科員、所長、科長、辦公室主任。

  2004年3月-2009年12月,調至某建筑公司任副總(國有企業,保留公務員身份),主管市政基礎設施建設,同時兼任項目負責人。

  2009年12月-2010年2月,辭去公職到律師事務所任專職律師,主攻建筑工程糾紛、合同糾紛、房地產開發及買賣糾紛、物業管理糾紛。

  2010年加入云南誠鑫集團任副總。集團公司下轄建筑建材公司、房地產開發公司、小額貸款公司及物業管理公司。在集團公司任副總期間主管房地產開發,主要工作內容:組建團隊、取得土地、報規報建、項目分析、項目定位、遴選招標代理公司、建筑工程公司、二次裝修公司、售樓公司,并參與合同談判及合同審查。其間參加清華大學房地產開發、房地產投融資專題短期培訓。

  2010年3月-2015年4月,任云南瑞鑫物業管理服務有限責任公司總經理。管理服務的物業類型主要有住宅、商場、寫字樓、政府辦公大樓、市政工程,總體量約1,190,000平方米。其間編撰完成《物管公司員工手冊》、《物業管理服務實務手冊》兩書,并擔任主講人,大規模組織員工培訓。

  2012年11月至今,聯合創辦云南懿文物業服務有限公司,任執行董事。

  2016年8月-2018年10月,聯合創辦云南惠佳物業管理服務有限公司,任總經理。
 

  生涯重要管理項目

  項目1:楚雄麗景花園,位于云南省楚雄彝族自治州,2007年建成投入使用,商住小區,外圍一樓為商鋪,其余為住宅。建筑面積約17萬平方米,住宅面積約10萬平方米,住戶接近1,000戶。小區布局規劃較合理,綠化較好,當時車位配比已達到1:0.8,樓間距開闊,采光充足,是當時楚雄州的中高端小區。
 


楚雄麗景花園小區
 

  據何謙回憶,麗景花園第一期物業管理是由小區開發商下屬物管公司負責,只停留在守門、掃地的初級階段,并且小區發生過業主被盜事件。2010年小區成立業主大會并選舉業主委員會,業委會對小區的物業管理服務進行公開招標,何謙最早創立的物管公司——云南瑞鑫物業管理服務有限責任公司中標,自此開始了對麗景花園的一系列物業管理服務。

  何謙認為,在10年前,在一個四線開外的小城市,麗景花園小區就能夠成立業主大會,并且有面向社會公開招標的意識,在當地是比較領先也比較少見的,這件事甚至還上了當時的《楚雄日報》。因當時物管企業還有資質限制,只有四五家公司競標該項目。

  何謙帶領物業管理團隊進駐小區之后,立馬對小區現有問題進行了整改:

  首先,當時小區大門是滑輪開啟,業主每次進出都需要登記,前物業管理公司保安用遙控器開門,很多時候開門都比較緩慢,并且容易出故障,經常因為開門不及時和業主發生爭執。瑞鑫物業接管后的第一件事就是由物管公司出錢更換了道閘門禁系統,自動識別車牌、自動抬桿。

  其次,前物業管理公司撤場時小區有一部分樹是死樹,原本應該由其在撤場前補齊,瑞鑫物業接管后進行了補充。較大的樹木由物管公司出錢購買,另外一部分則是何謙動員當時的綠化工人利用小區空地自己培育的小樹苗,就這樣把缺塘的樹木補齊。

  最后,此前小區的部分監控已經損壞,前物業管理公司放任不管,瑞鑫物業進場后出錢把整個小區的監控全部重新改造。

  通過一年的管理和提升,2011年楚雄麗景花園小區被評為楚雄州市級示范小區、平安小區、園林綠化小區。

  也會有人疑問,當時麗景花園已經成立業主大會,門禁改造、監控維修、綠化維護這些項目為什么不用公共維修資金?何謙說原因主要有兩點:第一,該小區當年在楚雄州屬于中高端樓盤,公司考慮到品牌和長期效益,決定穩打穩扎地走好每一步路,甘愿自己多投入一點,贏得業主、業委會的認可;第二,因為一些原因,在當時的條件和情況下,申請公共維修資金障礙重重。

  從2010年至今,麗景花園小區一直是瑞鑫物業在管理(2017年何謙退出瑞鑫物業),通過多年的努力,小區的改變也慢慢體現出來。有了第一年的良好開端,此后瑞鑫物業又通過引進合作商,把原來開發商建的自行車棚進行改造,安裝電動車充電樁,解決了小區業主私自分線給電動車充電的問題;單獨辟出空地,搭建晾衣區,鼓勵業主到晾衣區晾曬被子、衣服,杜絕了業主在小區樹木間私自拉繩曬被子的行為。漸漸地,小區的品質得到了提升,物業也增值了,房價由原來的2,000元/平方米攀升到目前的5,000元/平方米。瑞鑫物業在管理的過程中也得到了業主和業委會的充分認可,并且順利提升了物管費。

  在提升物管費方面,何謙也有自己的“妙招”。做好物業服務的同時,通過家庭趣味賽、猜燈謎、才藝展示等社區活動調動業主的積極性,拉近物管公司與業主之間的距離;事先把物價上漲、物管公司人工成本上升的情況給業主做好宣傳和說明,和業委會溝通好之后再通過業委會就上漲物管費向大家征求意見,最后挨家挨戶上門簽字確認。何謙說,上漲物管費一開始還是比較艱難的,大家都想少出錢多享受,所以漲價只能循序漸進。瑞鑫物業一共漲價成功兩次,中標時小區物管費只有0.35元/(平方米·月),第一次漲到0.5元/(平方米·月);第二次上漲到0.8元/(平方米·月)。停車費也相應漲價,最初是20元/月,每年240元;第一次漲價調整為30元/月,360元/年;第二次上漲為50元/月,600元/年。這樣的價格在省會昆明可能還認為很便宜,但是在當地不算低。

  何謙認為,麗景花園小區有一個優勢是沒有電梯。配備電梯的小區其實有幾個不利之處:第一是公攤面積太多,業主要多掏錢;第二,電梯的品質完全取決于開發商,如果開發商安裝的是品質不好的電梯,在今后的使用中電梯的維修檢測費用將會逐年攀升,如果最后物管公司不堪重負很有可能會撂挑子走人,將所有問題丟給業主。懂行的業主可能還會再想辦法,動用公共維修資金,以及再招物業管理公司。但現實情況是,很多業主對物業管理一知半解,還要成立業主大會自行管理,其結果很可能只是請到高齡員工守守門、掃掃地。何謙認為,物業管理確實是一個專業性很強的行業,并不是任何人都能干,要管理好小區必須找專業物業管理公司,業主自管不靠譜。

  瑞鑫物業接管后還和深圳彩生活合作,何謙親自到深圳簽訂戰略合作協議,引進彩生活App。業主可以通過App進行投訴、報修、繳費、消費等,使用了相應功能后業主還有一定積分。這樣的方式現在大家已經司空見慣,但在當時確實比較轟動,還上了楚雄州電視臺新聞。何謙當時的想法就是,“要么不做,要么就把項目做成楚雄州第一的小區”。

  項目2:元謀縣黃瓜園鎮。通過何謙團隊的管理,該項目獲得了云南省物業管理行業協會2018年公共場所杰出物業服務獎。
 


黃瓜園綜合管理協助服務
 

  黃瓜園鎮距離元謀縣城15公里,最初由云南愷達環衛綠化有限公司負責該鎮的垃圾清運工作。該公司是何謙所在公司的子公司,專門從事市政保潔和垃圾清運工作。一段時間之后,黃瓜園鎮鎮長主動聯系何謙,希望形成長效機制,和企業合作,不僅是清掃街道、垃圾清運,還要把鎮上的綠化養護做起來。何謙帶領團隊進入后,購買了包括垃圾車、灑水車等一些機械設備,省去了政府購買涉及的特種設備審批、配備專門駕駛員等麻煩。這樣逐漸由最初的垃圾清運、綠化維護,又增加了擺攤設點治理、交通疏導、征地拆遷、違法拆建等輔助政府進行管理的事項。公司發動村民一起出資提高居住環境,相當于以村小組、村委會自治的方式,把錢收集起來統一交到鎮政府,鎮政府再根據公司每個月的開支進行撥付。

  何謙介紹,黃瓜園鎮項目的重點在于樹立企業口碑,結合政府人居環境提升、脫貧攻堅、農村廁所改造等政策,共同把農村居住環境提升起來。

  何謙開玩笑說:“雖然我們是公司,但是相當于在做黃瓜園鎮城管的事。”把整個鄉鎮所有和市政有關的服務項目都外包給一家公司來做,在楚雄州獨此一家。何謙團隊設置了“城管中隊”,還配有電瓶巡邏車、鋼叉、防爆頭盔、執法記錄儀。何謙介紹,政府每次都會派工作人員帶領工作,因為企業并沒有執法權,只是受黃瓜園鎮政府的授權委托,扮演一個輔助管理的角色。
 

  生涯最大困境

  第一,每個小區在剛接手時都要和各方進行磨合,包括和開發商的磨合、與新招員工之間的磨合、與業主的磨合等。因此這個階段的主要任務是維持項目的正常運轉,還談不上體現服務特色。先把人員召集起來,然后不斷地磨合,不斷地培訓。

  第二,在集體管理服務過程當中難免會有不講道理的業主,特別是涉及私搭亂建,引發一些矛盾和沖突。物業管理公司需要做業主的工作,告訴業主不允許私搭亂建;發現私搭亂建的情況物業管理公司上報給當地住建局或城管部門。但是由于當地相關部門人手不足,不能及時制止,反過來一部分業主又會認為是物業管理公司沒有管理好,拒交物管費,無形中形成一個惡性循環。特別是何謙管理的一部分別墅區,有權勢的業主帶頭私搭亂建,挖地下室,擴大建筑面積。物業管理公司沒有執法權,無法制止,F在各級政府也意識到這個問題,例如楚雄州2018年出臺了相關條例。但只規定了不允許的行為,至于違法了怎么辦,誰來處罰監督,并沒有規定。對于這一困境,何謙認為要客觀看待,畢竟法治建設需要一個長期的過程,業主也需要一個認識的過程。至少目前管理的別墅小區,業主在裝修前已經有意識主動問物管公司裝修手續如何辦理、有哪些禁止事項等。“流程逐漸在規范,起碼這是一個進步。”
 

  生涯最受益理念/方法

  何謙是物業人,同時也是培訓師,注重人員管理和培訓,五年前就曾專門到上海學習如何培訓。目前幾乎每個月都會在楚雄本地開辦一期公益大講堂,免費提供場地、茶水,只要是物業行業從業人員都可以來聽。他認為真正的專業物業人才實在太少,尤其是真正有技術的工人,不僅楚雄州如此,也是全國普遍存在的問題。一方面,業主的維權意識越來越強,素質也越來越高,業內人士也要不斷提升自己;另一方面,也不能一味地去責怪業主素質不高,“是因為自己不專業所以很多業主看不起你,不僅僅只是會修高壓配電,包括一舉手一投足,文明用語,著裝、工號牌的規范佩戴,都體現著你的專業。”何謙說,專業的面貌也更容易拉近與業主的距離,贏得業主的尊重和尊敬。另外,專業還不僅僅是外在,談吐著裝是最基本的,處理事情的流程也要專業。
 


公益大講堂
 

  公益大講堂免費為業內人士提供學習機會,何謙靠自己物業行業多年的積累,尋找業內人才做講師,無償為大家分享。何謙希望能為整個楚雄州物業管理水平的提升做一些事,通過擴大影響力做更多利于行業發展的事情,希望行業內不要只會“窩里斗”、不愿意出去學習,只會靠低價惡性競爭的方式來占領市場,那樣只會導致整個行業劣幣驅逐良幣,越來越得不到社會和業主的認可。何謙始終認為要先把隊伍的素質提高,贏得社會的尊重和認可,才有利于行業的長遠發展。

  總結起來:

  第一,物業管理行業專業化特別重要,不是什么人都能干好,業內人員需要不斷學習和取經。

  第二,要做好小區物業管理,重在與業主的溝通,即使物業管理公司做不到的事情也不要搪塞、忽悠業主,開誠布公、實事求是,和業主共同商討解決辦法,大部分業主都會理解,甚至有的業主還會動用自身資源幫小區解決難題。

  第三,公共收益、辦事流程要公開,消除業主的敵對心理。該是物管公司賺的錢別藏著掖著,不該賺的錢實打實地告訴業主、業委會。比如現在大部分業主都知道公共部分的收益應歸全體業主所有,如果物管公司入不敷出,可以征求業主意見把部分公共收益用于小區維修改造,或者貼補一部分給物管公司,長此以往90%的業主都能理解。
 


公司團建活動
 

  減少物業法律糾紛之途徑

  2006年2月,何謙通過國家司法考試取得《中華人民共和國律師執業資格證》,也曾在云南義達律師事務所任專職律師。從律師和物業人的角度,何謙認為有效減少物業法律糾紛的途徑有以下三條:

  第一,加強培訓和宣傳,增強物業行業領導班子、普通員工的物業知識和法律意識,提高業主對行業的認知水平。雖然國家在物業管理方面的法律法規不是很全面,但是至少現行的國務院《物業管理條例》以及各部門出臺的大小文件,物業從業人員要有所了解,遇到糾紛時項目經理或總經理就會很清晰地向業主解釋國家是怎么規定的,這件事要怎么來處理,盡量避免一些矛盾。但第一時間和業主接觸的往往是安保人員、客服人員,加之年紀大,文化水平低,也不愿意學習,如果物管公司再不注重員工培訓,那么遇到事情矛盾就容易激化。所以,一方面物管公司內部要通過培訓,不斷提升內部人員的素質,讓內部員工懂得基本的物業知識,還要能講得出來,能說服業主;另一方面物管公司可以利用公共廣告位進行相關知識的宣傳,摘取一些和業主有關的物業管理法規內容,比如高空拋物會造成什么嚴重后果、小區遛狗不拴繩咬傷人要負刑事責任等。通過一些社區活動,如趣味賽、猜燈謎等,糅合進相關物業管理知識,潛移默化地提高業主對物業行業的認知水平。

  第二,政府部門也有宣傳法律法規的職責,通過公益事業進社區進行相關普法活動。物管公司可以主動和相關部門聯系,通過政府宣傳活動,告訴業主物業管理的職責范圍,從而減少一些糾紛。

  第三,對于屢教不改、胡攪蠻纏的業主,何謙認為物管公司也不應該一味委曲求全,按照流程走法律途徑解決即可。


 

(責任編輯:django)
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